新年伊始，住房租赁市场收到政策“大礼包”。

1月5日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》（以下简称《意见》），从加强住房租赁信贷产品和服务模式创新、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道、加强和完善住房租赁金融管理等方面提出17条具体举措，支持加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，培育和发展住房租赁市场，促进房地产市场平稳健康发展。《意见》将于2024年2月5日起施行。

去年2月24日，中国人民银行及原银保监会就《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》）向社会公开征求意见。根据日前发布的《征求意见稿》公开征求意见的反馈显示，在意见征集期间共收到有效意见60条，大多数意见已吸收采纳。

《意见》强调，金融支持住房租赁市场发展应突出重点、瞄准短板，主要在大城市，围绕解决新市民、青年人等群体住房问题，支持各类主体新建、改建和运营长期租赁住房，盘活存量房屋，有效增加保障性和商业性租赁住房供应。

在加强住房租赁信贷产品和服务模式创新方面，《意见》提出加大住房租赁开发建设信贷支持力度、满足团体批量购买租赁住房的合理融资需求、支持发放住房租赁经营性贷款、完善住房租赁相关企业综合金融服务等举措。

值得关注的是，在加大住房租赁开发建设信贷支持力度的具体安排上，相较于《征求意见稿》中的“租赁住房建设的项目资本金比例应不低于开发项目总投资的20%”，《意见》修改为“租赁住房建设的项目资本金比例应符合国务院关于固定资产投资项目资本金制度相关要求”。

对此，中指研究院研究副总监徐跃进对《证券日报》记者表示，根据此前国务院的相关规定，社会民生等领域的补短板基础设施项目可适当降低项目最低资本金比例。据此推测，租赁住房项目资本金比例或可低于20%。

在拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道方面，《意见》提出增强金融机构住房租赁贷款投放能力、拓宽住房租赁企业债券融资渠道、支持发行住房租赁担保债券、稳步发展房地产投资信托基金、引导各类社会资金有序投资住房租赁领域等举措。

其中，在稳步发展房地产投资信托基金的具体安排上，《意见》明确，“优先支持雄安新区、海南自由贸易港、深圳中国特色社会主义先行示范区等国家政策重点支持区域以及人口净流入的大城市开展房地产投资信托基金试点，为利用各类建设用地（含集体建设用地、企事业单位自有空闲土地等）依法依规建设和持有运营长期租赁住房的企业提供资金支持”。

ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然在接受《证券日报》记者采访时表示，这对于利用集体建设用地建设的租赁住房项目来说是重大政策利好，特别是对于拥有众多城中村等集体建设用地的深圳等地，将进一步加快住房租赁市场发展步伐。

在加强和完善住房租赁金融管理方面，《意见》提出严格住房租赁金融业务边界、加强住房租赁信贷资金管理、规范住房租赁直接融资产品创新、防范住房租赁金融风险、加强住房租赁金融监测评估等举措。

徐跃进认为，“租购并举”是我国住房制度建设的重要目标之一，也是房地产业新发展模式的重要组成部分。《意见》进一步加强了对住房租赁市场的金融支持力度，有利于拓宽住房租赁企业的融资渠道，降低融资成本，从而提升住房租赁企业的投资运营积极性，促进住房租赁市场规范健康发展。